Wie die USA risikoreiche Eigenheimkäufer subventionieren – auf Kosten derer mit guter Bonität

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Exklusiv

von Thomas Bärby

16.04.2023 | 16:23 Uhr

Die Post hat erfahren, dass eine bemerkenswerte Überarbeitung der Bundesvorschriften zu Hypothekengebühren Hauskäufern mit riskanterem Kredithintergrund niedrigere Zinsen bieten würde – und Hauskäufer mit höherem Kredit zwingen würde, die Rechnung zu bezahlen.

Fannie Mae und Freddie Mac werden Gebührenänderungen vornehmen Bekannt als Zinsanpassungen auf Kreditebene (LLPAs) am 1. Mai, die Hypotheken in Schwellenländern bei Privatbanken im ganzen Land, von Wells Fargo bis JPMorgan Chase, betreffen und die von der überwiegenden Mehrheit der Eigenheimkäufer gezahlten Zinssätze anpassen werden.

Das Ergebnis laut Branchenprofis: teurere monatliche Hypothekenzahlungen für die meisten Hauskäufer – eine hässliche Überraschung für diejenigen, die jahrelang daran gearbeitet haben, ihre Kredite aufzubauen, nur um im Rahmen der Bemühungen der USA zur Erschwinglichkeit von Wohnraum mit höheren Kosten als erwartet konfrontiert zu werden Bundesamt für Wohnungswesen, eine Förderstelle.

„Es wäre eine Herausforderung, es jemandem zu erklären, der sagt: ‚Ich habe mein ganzes Leben für hohe Kredite gearbeitet und viel Geld investiert, und Sie sagen mir jetzt, dass das negativ ist?’“ „Es ist ein schwieriges Gespräch“, sagte ein besorgter Hypothekenanbahner aus Arizona der Zeitung.

„Das ist beispiellos“, fügte David Stevens hinzu, der während der Obama-Regierung als FHA-Kommissar fungierte. Meine E-Mail ist voll von Hypothekenbanken und CEOs [telling] mich, wie unglaublich schockiert sie von diesem Schritt waren.“

Experten fügten hinzu, dass die Änderungen den beschwerlichen Hypothekenantragsprozess weiter verkomplizieren und den Druck auf ein Schlüsselsegment von Käufern auf einem Wohnungsmarkt erhöhen könnten, der sich bereits inmitten eines erheblichen Abschwungs befindet. Der durchschnittliche 30-jährige Hypothekenzins schwankt seit letzter Woche bei 6,27 % – ein Anstieg von etwa 5 % vor einem Jahr und mehr als doppelt so hoch wie vor zwei Jahren. Nach Angaben von Freddie Mac.

Nach den neuen Regeln werden Käufer mit höheren Kreditwerten zwischen 680 und mehr als 780 die Hypothekenkosten steigen sehen – wobei Antragsteller, die eine Anzahlung von 15 % bis 20 % zahlen, mit der größten Gebührenerhöhung konfrontiert sind.

„Dies war eine deutliche und dramatische Reduzierung der Gebühren für riskantere Kreditnehmer und eine deutliche Zunahme von Käufern mit viel besserer Kreditqualität – was der Welt nur klar machte, dass dieser Schritt eine enorme Änderung der Quersubventionssätze bedeutete“, fügte Stevens hinzu. der auch ehemaliger CEO der Mortgage Bankers Association ist.

LLPAs sind Vorauszahlungen, die auf Faktoren wie der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und der Höhe der Anzahlung basieren. Die Gebühr wird normalerweise in Prozentpunkte umgerechnet, die den Hypothekenzins des Käufers verändern.

Gemäß der überarbeiteten Preisstruktur von LLPA muss ein Eigenheimkäufer mit einer Kreditwürdigkeit von 740 FICO und einer Anzahlung von 15 % bis 20 % mit einer zusätzlichen Gebühr von 1 % rechnen – eine Erhöhung von 0,750 % im Vergleich zur alten Gebühr von nur 0,250 %.

Eingerechnet in den langfristigen Hypothekarzins entspricht die Erhöhung knapp einem Viertelprozentpunkt des Hypothekarzinses. Bei einem 400.000-Dollar-Darlehen mit einem Hypothekenzins von 6 % kann dieser Käufer damit rechnen, dass seine monatlichen Zahlungen um etwa 40 US-Dollar steigen, rechnet Stevens vor.

In der Zwischenzeit werden Käufern mit einer Kreditwürdigkeit von 679 oder weniger die Gebühren gesenkt, was zu günstigeren Hypothekenzinsen führt. Beispielsweise erhält ein Käufer mit einer Kreditwürdigkeit von 620 FICO und einer Anzahlung von 5 % oder weniger einen Gebührennachlass von 1,75 % – ein Rückgang gegenüber dem alten Gebührensatz von 3,50 % für diese Klasse.

Eingerechnet in den langfristigen Hypothekenzins entspricht das einem Abschlag von 0,4 % bis 0,5 %.

Die von der FHA angeordnete Überholung betrifft Erwerbsdarlehen, begrenzte Barabhebungsrefinanzierungen und Barrefinanzierungsdarlehen.

Die überarbeitete Preismatrix beinhaltet auch die umstrittene Hinzufügung neuer Gebühren für Käufer mit einem Verhältnis von Schulden zu Einkommen von mehr als 40 % – eine komplexe Maßnahme, die sofortigen Widerstand von der Mortgage Bankers Association und anderen Branchengruppen hervorrief, die davor warnten, dass dies schwierig sein würde erzwingen.

Nach der Antwort kündigte die FHFA letzten Monat an, dass sie die Einführung von Debt-to-Income-Gebühren bis mindestens zum 1. „

Die Änderungen der LLPA-Gebühren gelten noch am 1. Mai.

Die Änderungen der Gebührenstruktur sind die jüngsten von mehreren Maßnahmen der FHFA, die darauf abzielen, die Erschwinglichkeit für das zu verbessern, was die Agentur als „Aufgabenkreditnehmer“ bezeichnet – definiert als Erstkäufer, Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen und Antragsteller aus benachteiligten Gemeinden.

Letztes Jahr hat das FHFA die Anfangsgebühren für Erstkäufer mit einem Einkommen von 100 % oder weniger des mittleren Einkommens in ihrem Gebiet oder 120 % in Gebieten, die als „kostspielig“ bezeichnet werden, abgeschafft. Die Agentur erhob auch Anfangsgebühren für Zweitwohnungen und einige große Hypotheken.

„Der Zeitpunkt dafür ist beunruhigend“, sagte Pete Mills, Senior Vice President of Residential Policy von MBA, gegenüber The Post. „Da die Hauskaufsaison im Frühjahr beginnt, waren die Hauskäufe im vergangenen Jahr eindeutig von Preiserhöhungen betroffen. Der Zeitpunkt dafür ist nicht ideal.“

Laut Mills werden „die meisten Kreditnehmer“ aufgrund von Gebührenänderungen wahrscheinlich eine leichte Zinserhöhung erleben.

Auf die Frage nach Bedenken, dass die Änderungen Käufern mit hoher Kreditwürdigkeit schaden würden, sagte ein FHFA-Beamter gegenüber The Post, dass die Agentur „mit der Sicherstellung beauftragt ist [Fannie and Freddie] ihre Rolle unter allen Marktbedingungen erfüllen“, und fügt hinzu, dass Veränderungen bei den langfristigen Hypothekenzinsen ein viel größerer Faktor bei der Bestimmung der Finanzierungsbedingungen auf dem US-Immobilienmarkt sind.

„Die letzte von der FHFA im Januar 2023 angekündigte Zurücksetzung des Preisrahmens ist im Vergleich minimal und hält den Markt stabil“, sagte der FHFA-Beamte in einer Erklärung.

Fannie und Freddie sind staatlich unterstützte Unternehmen, die Kredite von Hypothekengebern kaufen und sie entweder als Vermögenswerte halten oder als hypothekenbesicherte Wertpapiere weiterverkaufen. Beide befinden sich seit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes während der Großen Rezession in Bundeshaft.

Beide Unternehmen halten an ihren Vereinbarungen fest, um den Zugang zu erschwinglichen Hypotheken zu verbessern. Sie tun dies teilweise mit einem „gegenseitigen Subventionsmodell“, bei dem einigen Kreditnehmern etwas höhere Gebühren für Kredite berechnet werden, während andere niedrigere Gebühren zahlen.

Im Allgemeinen zahlen Käufer mit geringerer Bonität immer noch mehr LLPA-Gebühren als Käufer mit höherer Bonität – aber die jüngsten Änderungen werden die Lücke schließen.

Der Beamte sagte, die Änderungen des LLPA würden dazu führen, dass der Durchschnittszinssatz im gesamten Spektrum der Hypothekenempfänger nur um drei bis vier Basispunkte oder 0,03 % bis 0,04 % steigen würde – das entspricht ein paar Dollar pro Monat.

Die Agentur behauptet, dass die Änderungen der LLPA dazu beitragen werden, die finanzielle Gesundheit von Fannie und Freddie zu erhalten – eine Schlüsselkomponente ihrer Verantwortung als Gouverneur.

„Diese Änderungen der Vorauszahlungen werden die Sicherheit und Solidität von Unternehmen verbessern, indem sie ihre Fähigkeit verbessern, ihre Kapitalposition im Laufe der Zeit zu verbessern“, sagte FHFA-Direktorin Sandra Thompson in einer Erklärung Anfang dieses Jahres.