US-Eigenheimverkäufe fielen auf ein 12-Jahres-Tief; Ein Hoffnungsschimmer taucht auf

WASHINGTON (Reuters) – Die Verkäufe bestehender Eigenheime in den USA fielen im Dezember auf ein 12-Jahres-Tief, aber sinkende Hypothekenzinsen schürten vorsichtigen Optimismus, dass der angeschlagene Wohnungsmarkt bald einen Boden finden könnte.

Der Bericht der National Association of Realtors vom Freitag zeigte auch, dass der mittlere Hauspreis seit Beginn der COVID-19-Pandemie am langsamsten gestiegen ist, da Verkäufer in einigen Teilen des Landes auf Rabatte zurückgegriffen haben.

Der schnellste Zinserhöhungszyklus der Fed seit den 1980er Jahren hat den Wohnungsbau in eine Rezession gestürzt.

„Der Verkauf bestehender Eigenheime hinkt etwas hinterher“, sagte Conrad D. Quadros, Chef-Wirtschaftsberater bei Brean Capital in New York. „Ein Rückgang der Hypothekenzinsen könnte dazu beitragen, die Wohnungsbautätigkeit in den kommenden Monaten zu stützen.“

Die Verkäufe bestehender Eigenheime, die bei Vertragsabschluss berechnet werden, fielen letzten Monat um 1,5 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,02 Millionen Einheiten, das niedrigste Niveau seit November 2010. Dies markierte den 11. monatlichen Rückgang der Verkäufe in Folge, den längsten einer Strecke wie dies seit 1999.

Im Nordosten, Süden und Mittleren Westen gingen die Verkäufe zurück. Sie haben sich im Westen nicht verändert. Von Reuters befragte Ökonomen hatten mit einem Rückgang der Eigenheimverkäufe auf durchschnittlich 3,96 Millionen Einheiten gerechnet. Die Dezember-Daten spiegeln wahrscheinlich Verträge wider, die vor etwa zwei Monaten unterzeichnet wurden.

Der Wiederverkauf von Eigenheimen, der einen großen Teil der Eigenheimverkäufe in den Vereinigten Staaten ausmacht, ging im Dezember im Jahresvergleich um 34,0 % zurück. Sie fiel um 17,8 % auf 5,03 Millionen Einheiten im Jahr 2022, die niedrigste Jahressumme seit 2014 und der stärkste jährliche Rückgang seit 2008.

Ein anhaltender Rückgang der Verkäufe, was niedrigere Maklerprovisionen bedeutet, war der jüngste Hinweis darauf, dass die Wohninvestitionen im vierten Quartal, dem siebten Quartalsrückgang in Folge, geschrumpft sein könnten.

Dies wäre die längste Serie dieser Art, seit das Platzen der Immobilienblase zur Großen Rezession geführt hat.

Während eine Umfrage der National Association of Home Builders diese Woche zeigte, dass sich das Vertrauen unter Einfamilienhausbauern im Januar verbessert hat, blieb die Moral niedrig.

Der Bau von Einfamilienhäusern erholte sich im Dezember, aber die zukünftigen Baugenehmigungen gingen um mehr als 2 1/2 Jahre zurück und waren, abgesehen von einem Pandemieabschwung, die niedrigsten seit Februar 2016.

Aktien an der Wall Street wurden höher gehandelt. Der Dollar stieg gegenüber einem Währungskorb. Die Kurse von US-Staatsanleihen fielen.

Hypothekenzins

Allerdings ist die schlimmste Flucht auf dem Wohnungsmarkt wahrscheinlich zu spät. Laut Daten der Hypothekenagentur Freddie Mac fiel der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken diese Woche auf durchschnittlich 6,15 %, den niedrigsten Stand seit Mitte September.

Die Rate ist von 6,33 % in der Vorwoche und von durchschnittlich 7,08 % zu Beginn des vierten Quartals, dem höchsten Wert seit 2002, gesunken. Sie liegt jedoch immer noch deutlich über dem Durchschnitt von 3,56 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Der durchschnittliche Preis bestehender Eigenheime stieg gegenüber dem Vorjahr um 2,3 % auf 366.900 US-Dollar im Dezember, wobei NAR-Chefökonom Lawrence Yoon feststellte, dass „Märkte in etwa der Hälfte des Landes potenziellen Käufern mit größerer Wahrscheinlichkeit einen Rabatt bieten als vor einem Jahr“.

Die geringste Zinserhöhung seit Mai 2020 könnte in Verbindung mit einem Rückgang der Hypothekenzinsen dazu beitragen, die Erschwinglichkeit in Zukunft zu verbessern, obwohl viel vom Angebot abhängen wird. Die Anträge auf Wohnungsbaudarlehen sind in diesem Jahr bisher gestiegen, ein Zeichen dafür, dass eifrige Käufer in den Startlöchern warten.

Die Eigenheimpreise stiegen im Jahr 2022 um 10,2 %, getragen von einem akuten Mangel an zum Verkauf stehenden Eigenheimen. Der Gesamtwohnungsbestand betrug im vergangenen Jahr 970.000 Einheiten. Das war zwar ein Anstieg von 880.000 Einheiten im Jahr 2021, aber das Angebot war das zweitniedrigste seit Beginn der Aufzeichnungen.

„Das Wachstum der Immobilienpreise wird sich wahrscheinlich weiter verlangsamen und wir erwarten, dass es 2023 negativ wird“, sagte Nancy Vanden Houten, US-Ökonomin bei Oxford Economics in New York. „Das begrenzte Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern wird einen starken Rückgang verhindern.“

Im Dezember gab es 970.000 Eigenheime auf dem Markt, 13,4 % weniger als im November, aber 10,2 % mehr als vor einem Jahr. Und bei dem Tempo der Dezemberverkäufe würde es 2,9 Monate dauern, um den Bestand an bestehenden Häusern zu erschöpfen, gegenüber 1,7 Monaten vor einem Jahr. Dies liegt deutlich unter dem Angebot von 9,6 Monaten zu Beginn der Rezession 2007-2009.

Obwohl knappe Lagerbestände weiterhin eine Hürde für Käufer darstellen, bedeutet das fehlende Überangebot, dass der Wohnungsmarkt wahrscheinlich nicht den dramatischen Zusammenbruch erleben wird, den er während der Großen Rezession erlebt hat.

Die vier- bis siebenmonatige Versorgung wird als gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage angesehen. Immobilien blieben im letzten Monat in der Regel 26 Tage auf dem Markt, gegenüber 24 Tagen im November.

57 Prozent der im Dezember verkauften Häuser waren weniger als einen Monat auf dem Markt. Erstkäufer machten 31 % des Umsatzes aus, gegenüber 30 % vor einem Jahr. Barverkäufe machten 28 % der Transaktionen aus, verglichen mit 23 % im Vorjahr. Notverkäufe, Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe machten im Dezember nur 1 % der Verkäufe aus.

„Während die Stabilisierung der Erschwinglichkeit eine gute Nachricht für potenzielle Eigenheimkäufer sein wird, kann ein Mangel an verfügbarem Inventar die Eigenheimkaufaktivitäten immer noch belasten“, sagte Orphe Divounguy, Chefökonom bei Zillow.

(Berichterstattung von Lucia Moticani) Redaktion von Dan Burns und Andrea Ricci

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